从2002年开始，我和我同事在物流建设这一块不断深耕，在这10余年的时间里，我们积累了大量关于物流项目的管理经验及数据，我们的项目类型有物流码头、普通仓库、立体仓库、冷链仓库、危化品仓库、境外物流仓库，累计做了80多个项目，完成300多万平米的物流仓储项目。结合这些，关于物流仓储建设的风险。大概分这几块。一是业主需求风险，二是设计风险，三是招标采购风险，四是投资控制风险，这几个是目前仓储建设项目中最主要的风险。而在实施过程中，我们发现设计风险、招标风险以及一些其他的风险都很好规避，但业主需求的风险却很难规避。投资控制风险可以部分规避，但业主需求方面却是很难，因为业主自己的需求，很难转嫁给其他人。设计风险可以转嫁给设计单位，业主需求方面的风险，规避难度很大。一些仓库业主往往不知道自己的潜在需求，也许在建设过程中和建完以后才发现这是自己的风险，所以很难规避出去。

如何规避物流仓储建设中的风险

一、依靠大数据进行风险规避

针对于此，我们总结了一些关于业主需求大数据，包括功能上的需求。比如我们建议业主在工艺上的需求上，需依托手册，在做仓库时和在做设计时，采用选择题的方式，而不是问答的方式，但依托大数据来提示潜在的需求，哪些在数据中是应该考虑的，哪些是必须考虑的，哪些是可考虑可不考虑的，对仓储业主初期做仓库设计前来说十分必要。

第二个是关于物流仓储项目设计标准大数据，我们可以根据业主的工艺需求，把这一块也作为大数据积累下来，根据不同需求给出需要固化下来的部分，比如说关于仓库的路面，仓库的雨棚在南北地区的不一样，这些我们也做了一些数据积累，包括土地设计、照明系统、动力系统等一系列。除了普通仓库的大数据研究收集外，我们还对冷库、危化品仓库同样做了研究和数据采集。

第三个是关于物流仓储项目造价指标大数据，我们对做过的80多个物流仓储，300多万平方米的仓储面积、物流仓库的造价指标进行详细分解，包括土建的比例、空调占比，包括仓库的经济化，最经济的造价指标等。进一步把指标进行细化，可以对某一个设计进行相对客观的评论，对造价的控制，对整个物流行业的投资控制非常有意义，包括物流造价的大数据我们也形成了。关于物流仓储设备材料品牌及技术标准指标，比如装修平台，这些具体的参数设备参数甚至包括消防，甚至于一些具体设备的品牌和参数我们都形成了大数据，这些品牌在仓库中占的比例，在整个仓库中，甚至造价合约方面，我们都可以形成完整的体系。物流行业利润比较薄，所以我们在建仓库时力求在满足功能和安全以及规范的基础上尽量降低造价，减少投资，增加投资回报率。

二、依靠BIM技术进行风险规避

关于BIM技术（建筑信息模型技术）在物流仓储方面的应用，大家知道BIM是一种新型的建筑技术，把传统的二维图纸转化为三维模型，在这种情况下我们有一些非专业的同事可能看二维图纸不一定看得懂，但看三维模型就看的很清楚，所以BIM是国家重点推行的技术。它不同于现在我们看的渲染图，渲染图不真实，但BIM是真实的，像打游戏一样可以走进建筑内部，对于建筑构建尺寸和采购都有详细的来龙去脉，进行进一步分解。BIM我们也用在仓储的建设中。建筑管理的信息、成本信息、安全信息，BIM都优于现有传统工具。从业主的角度来说，可以使业主更详细的提前了解建筑物，甚至每个构建的尺寸，在施工的时候保证准确的下料，可以精确到每个螺丝，从造价的角度来说，BIM可以让我们在没开始的时候就知道整个造价的情况，易控风险。而BIM的竣工图和物业管理，这对物流行业非常有用，特别是仓库这一块。

依靠以投资控制为主线的全过程管理进行风险规避

投资控制目前存在的弊端

一是最不专业的人牵头做最重要的事。现在从整个投资控制链条上来看，业主在牵头做事，但业主往往不是很专业的人，这是整个建设行业的弊端，英国采用的是建筑师牵头，美国可能是建筑师加咨询师共同牵头，中国目前是业主牵头。这是建筑制度的大弊端，随着投资体制的改革，这一块应该会好起来。

二是目前投资可控度与专业投入错配。专业的人员只能控制20%—30%，但我们国家往往是从施工阶段控制的，前期的设计阶段决定了投资的70%—80%，但往往设计阶段没有人管投资，设计院只对建筑的安全和建筑的功能要求负责，但很少有设计院对整个投资控制负责，我国在前期没有人管投资，我们管这个叫资源错配，这种资源错配实际上也是我们目前整个投资体系的弊端。

求实的应对方法

目前我国的招投标法是DBB的建设模式（设计－招标－建造模式），从业主的全生命周期来说没有从全生命周期考虑问题，国际上还有一些比较重要的模式，比如说EPC模式，如果从全生命周期考虑的话我们应该是采用下面的模式，在做设计的时候考虑招标，招标的时候就开始施工了，这桩模式实际上可以看到很大的偏差，从业主全生命周期的角度来说可以增加运营时间，创造更多价值。针对这些，我们提出一带五点的全程项目管理流程，以投资控制为主线，以五个控制点为主的全程项目管理。

下面我总结一下，针对物流仓储建设中需要面对的风险，我们到底该采用哪些手段来控制，主要是这几方面。一是通过物流仓储建设项目实战经验，通过大量的物流仓库大数据，二是BIM技术的应用，三是以流程作为全过程的投资过程主线，以五个点作为控制点来进行全过程的项目管理